共计 2847 个字符，预计需要花费 8 分钟才能阅读完成。

问题30

关于宅地建物交易业者A及宅地建物交易业者B（两者均为消费税纳税企业）可收取的报酬，根据《宅地建物取引業法》的规定，下列哪一项是正确的？

１，A接受卖方的代理委托，B接受买方的中介委托，促成了一宗成交价为5,000万日元的宅地买卖。A可向卖方收取343.2万日元报酬，B可向买方收取171.6万日元报酬，两人合计可收取514.8万日元报酬。

２，A单独代理居住用建筑物租赁中介业务时，如果在请求报酬之前取得委托人的同意，则A可向委托人一方收取最高相当于1.1个月租金的报酬。

３，A单独接受出租人与承租人双方委托，促成一份店铺租赁合同。月租金25万日元，权利金330万日元（作为设定权利支付且不予返还，金额已含消费税）。此时，A可向委托人一方收取的最高报酬为30.8万日元。

４，A单独办理办公用建筑物租赁中介业务时，只要收取的报酬总额不超过1.1个月租金，A既可以按照任意比例分别向出租人与承租人收取报酬，也可以仅向其中一方收取全部报酬。

解析

１，“A接受卖方委托作为代理，B接受买方委托作为中介，在促成一宗成交价为5,000万日元的宅地买卖合同成立时，A可以向卖方收取343.2万日元的报酬，B可以向买方收取171.6万日元的报酬，两者合计可收取514.8万日元的报酬。”

错误。 土地买卖不征收消费税，因此应以5,000万日元的成交价作为计算报酬上限的依据。当不含税成交价超过400万日元时，报酬上限的速算公式为：成交价 × 3％ ＋ 6万日元

A（代理）的报酬上限　（5,000万日元 × 3％ ＋ 6万日元）× 1.1＝ 171.6万日元　代理最多可收取中介报酬的2倍，因此：171.6万日元 × 2＝ 343.2万日元

B（中介）的报酬上限　（5,000万日元 × 3％ ＋ 6万日元）× 1.1＝ 171.6万日元

A、B两者合计的报酬上限　343.2万日元（相当于中介报酬的2倍，与代理的最高报酬相同）。因此，A和B合计收取的报酬必须在343.2万日元以内。

本题中，A收取343.2万日元，B收取171.6万日元，两者合计514.8万日元，已经超过法定报酬上限，违反《宅地建物取引业法》。另外，如果B已经向买方收取了171.6万日元的报酬，则A向卖方最多只能收取171.6万日元。

２，“关于A单独办理居住用建筑物租赁中介业务，若A在向委托人请求支付报酬之前已取得该委托人的同意，则A可以向委托一方收取的报酬上限为1.1个月租金。”

错误。对于居住用建筑物租赁的中介业务，原则上，房地产经纪人向委托一方收取的报酬上限为0.5个月租金＋消费税。只有在事先取得委托人同意的情况下，才能向一方收取最高1.1个月租金的报酬。这里所说的“同意”，必须在接受中介委托时取得，而不是在之后取得。本题表述为**“在请求报酬时之前取得同意即可”，由于将取得同意的时间点错误地延后，因此本项错误**。

３，“A单独接受出租人与承租人双方的委托，办理一栋店铺用建筑物的租赁中介业务。若租赁合同约定月租金为25万日元，权利金为330万日元（指作为设定权利对价支付且不予返还的款项，包含消费税等），则A可以向委托一方收取的报酬上限为30.8万日元。”

错误。月租金1个月加消费税为：25万日元 × 1.1 ＝ 27.5万日元。由于本题属于非居住用建筑物的租赁，因此，可以向委托一方收取全部27.5万日元的报酬。此外，由于非居住用建筑物租赁收取了权利金，因此也可以将该权利金视同买卖价款作为计算报酬的依据。

本题权利金330万日元已包含消费税，因此，视同买卖价款（不含税）为：330万日元 ÷ 1.1 ＝ 300万日元。以此金额计算报酬：300万日元 × 4％ ＋ 2万日元 ＝ 14万日元

再加上消费税：14万日元 × 1.1 ＝ 15.4万日元。因此，按照权利金计算时，委托一方可收取的报酬上限为15.4万日元。无论是按照月租金计算（27.5万日元），还是按照权利金计算（15.4万日元），都不能向委托一方收取30.8万日元。30.8万日元是向出租人与承租人双方合计可以收取的报酬上限，而不是向其中一方可以收取的金额。

４，“A单独办理办公用建筑物租赁的中介业务时，只要A收取的报酬总额不超过1.1个月租金，A可以按照任意比例向出租人与承租人双方收取报酬，也可以仅向其中一方收取全部报酬。”

正确。对于非居住用建筑物（如办公室、店铺等）的租赁中介业务，只要向双方收取的报酬总额不超过1.1个月租金，法律并不限制双方各自承担的比例。因此，经纪人既可以：按任意比例向出租人与承租人双方分别收取报酬；也可以仅向其中一方收取全部报酬（但不得超过法定报酬上限）。因此，本项表述正确。

原文

問30

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B（ともに消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃には消費税等相当額を含まず、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。

１，Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。

２，Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。

３，Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。）の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。

４，Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。

詞句・字句（日中対照）