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问题27

关于宅地建物交易业者在业务中所进行的广告，根据《宅地建物取引業法》的规定，下列说法中，正确的有几个？

1. 受委托代理出售建筑物并发布广告时，应当在交易方式中明确表示自己属于“代理”。此后，如果收到购买该房产的委托，只要与发布广告时的交易方式没有发生变化，则无需立即向委托人说明交易方式。
2. 发布广告时，不得作出使他人误认为房产比实际情况更加优良或更有利的表示。造成误认的方法没有任何限制，因此，通过不标示宅地或建筑物目前或未来使用限制的一部分内容，从而使消费者产生误解的行为，也属于禁止行为。
3. 对于拥有多个地块的宅地分批发布广告时，每次发布广告都必须明确标示交易方式。
4. 在宅地开发工程或建筑工程尚未完工之前，只要已经申请了依据《都市计划法》的开发许可、《建筑基准法》的建筑确认以及其他法令规定的许可等手续，即可对该宅地或建筑物进行销售等业务的广告宣传。

解説

１、“受委托代理出售建筑物……只要交易方式没有变化，就无需再次说明交易方式。”

错误。宅地建物交易业者不仅应当在广告中标示交易方式（卖方、出租方、代理、中介），在收到客户委托时，也必须立即向委托人说明交易方式（《宅地建物取引業法》第34条第2项）。法律没有规定“广告时与实际交易方式相同即可免于说明”的例外。因此，本题认为交易方式未变即可省略说明，是错误的。

《宅地建物取引業法》第34条第2项　宅地建物交易业者在收到有关宅地或建筑物买卖、交换或者租赁的委托时，必须毫不迟延地向委托人明确说明其交易方式（即是作为卖方、出租方、代理人还是中介）。

２、“不得发布容易使消费者误认房产更优良或更有利的广告；通过隐瞒目前或未来使用限制的一部分内容造成误认，也属于禁止行为。”

正确。《宅地建物取引業法》禁止虚假宣传、诱饵广告、夸大广告及优良误认表示（第32条）。造成误认的方法并不限于虚假陈述，只要足以使一般消费者产生误解，即属于违法行为。因此，故意不标示房产当前或未来使用限制的一部分内容，使消费者误认为房产条件更好或更有利，也属于法律禁止的夸大广告。

《宅地建物取引業法》第32条　宅地建物交易业者在进行业务广告时，对于广告所涉及的宅地或建筑物的所在地、规模、性质、现有或未来的使用限制、周边环境、交通及其他便利条件，以及价款、租金等对价金额、支付方式，或者有关价款、交换差额等资金借贷斡旋等事项，不得作出与事实严重不符的表示，也不得作出使他人误认为比实际情况更加优良或更加有利的宣传。

《宅地建物取引業法》第32条（解释与适用）　所谓**“使他人误认为比实际情况更加优良或者更加有利的表示”，是指对于上述各项内容，其宣传足以使不具备宅地建物专业知识或不了解房产实际情况的一般购房者等普通消费者产生误解**的表示。

３、“多个地块分次发布广告时，每次广告都必须标示交易方式。”

正确。交易方式（卖方、代理、中介等）必须在每一次广告中分别标示（《宅地建物取引業法》第34条第1项）。因为消费者可能只会看到其中一次广告，所以每一则广告都必须单独注明交易方式，没有任何例外。

《宅地建物取引業法》第34条第1项　宅地建物交易业者在发布有关宅地或建筑物买卖、交换或者租赁的广告时，必须明确标示自己在该交易中的身份，即：是否作为合同当事人（卖方、出租方）；是否作为代理人促成买卖、交换或租赁；是否作为**中介（媒介）**促成买卖、交换或租赁。上述身份统称为交易方式（交易态样）。

４、“工程尚未完工时，只要已经提出开发许可、建筑确认等申请，就可以发布广告。”

错误。在工程尚未完成之前，仅仅提出申请并不能发布广告。根据《宅地建物取引業法》第33条，必须已经取得开发许可、建筑确认等法定许可之后，才能发布有关该宅地或建筑物的销售广告。即使预计能够获得许可，只要尚未正式取得许可，也不得发布广告。

因此，正确的是②和③，共两个。（答案：2个）

原文

問27

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
2. 広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
3. 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
4. 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

詞句・字句（日中対照）