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问题25
根据《不动产鉴定评价基准》的规定，下列关于不动产鉴定评价的说法中，错误的是哪一项？
- 不动产价格应以最能充分发挥该不动产效用、最具可能性的最佳利用方式为前提形成。但也应注意，现实中的使用方式有时并未使该不动产充分发挥其应有的效用。
- 即使作为评价对象的建筑物相关工程尚未完工，也有可能以该工程完工为前提进行不动产鉴定评价。
- 所谓特殊价格，是指对于一般不具有市场性的房地产，以其现状利用等为前提，适当反映其经济价值的价格。例如，对被指定为文化财产的建筑物，以保存为主要目的进行鉴定评价时所求得的价格。
- **成本法（原价法）**在评价对象为建筑物及其基地，并能够适当掌握重置成本及进行折旧修正时，是一种有效的方法；但是，当评价对象仅为土地时，则不能适用该方法。
解说
１、 “不动产价格应以最能充分发挥该不动产效用、最具可能性的最佳利用方式为前提形成。但也应注意，现实中的使用方式有时并未使该不动产充分发挥其应有的效用。”
正确。不动产价格原则上应以能够最大限度发挥其效用的最佳利用方式（最高最佳利用）为基础进行判断，这就是“最高最佳利用原则”。不过，在实际情况中，由于各种客观因素，不动产的现实使用方式未必能够充分发挥其价值，因此在进行鉴定评价时，应注意这一点（《不动产鉴定评价基准》第4章）。
２、“即使作为评价对象的建筑物相关工程尚未完工，也有可能以该工程完工为前提进行不动产鉴定评价。”
正确。根据鉴定目的的不同，即使土地尚未完成开发、建筑物尚未竣工，也可以以工程完工后的状态为前提进行鉴定评价。这种评价方式称为未竣工建筑物等鉴定评价（《不动产鉴定评价基准》第5章第1节Ⅰ（5））
３、“所谓特殊价格，是指对于一般不具有市场性的房地产，以其现状利用等为前提，适当反映其经济价值的价格。例如，对被指定为文化财产的建筑物，以保存为主要目的进行鉴定评价时所求得的价格。”
正确。所谓特殊价格，是指针对一般没有市场交易性的房地产，在现有利用状况等前提下，适当反映其经济价值的价格。
典型对象包括：被指定为文化财产的建筑物。寺院、神社等宗教设施。学校。市政府等公共公益设施。这些房地产通常没有一般市场交易，因此采用特殊价格进行评价（《不动产鉴定评价基准》第5章第3节）。
４、“成本法在评价对象为建筑物及其基地时适用；但评价对象仅为土地时，则不能适用该方法。”
错误。成本法（原价法）是指先计算评价对象在评价时点的重置成本，再进行折旧修正，从而求得试算价格的方法。即使评价对象仅为土地，也可以适用成本法。土地的重置成本一般由以下项目构成：土地的标准取得成本；标准开发（整地）费用；开发人应承担的通常附带费用。因此，认为土地不能适用成本法的说法是错误的（《不动产鉴定评价基准》第7章第1节）。
因此，错误的选项是【4】。