问题12

根据《建筑物区分所有等相关法律》的规定，下列说法中，正确的是哪一项？需要说明的是，共用部分的变更不包括法律第17条第5项规定的情形；关于业主大会的法定出席人数，管理规约没有另行规定。

1. 对共用部分进行变更（不包括不涉及其形状或功能重大变化的变更）时，应当在由拥有表决权的区分所有权人中过半数且拥有过半数表决权的人出席的业主大会上，由出席会议的区分所有权人（不包括没有表决权的人）及其表决权各达到四分之三以上多数通过。但管理规约可以将该人数和表决权比例降低至二分之一以上多数。
2. 共用部分管理所需费用，在管理规约没有另行规定的情况下，应由各共有人平均分担。
3. 对共用部分实施保存行为时，在管理规约没有另行规定的情况下，必须经过业主大会决议，各共有人不得单独实施。
4. 一部分共用部分原则上属于应共同使用该部分的区分所有权人共有，但也可以通过管理规约另行规定，使其归全体区分所有权人共有。

解説

１、“管理规约可以将共用部分重大变更决议的人数和表决权比例降低至二分之一以上多数。”

错误。对于涉及共用部分形状或功能重大变化的变更，应当由拥有表决权的区分所有权人中过半数且拥有过半数表决权的人出席会议，并经出席会议的区分所有权人及其表决权各达到四分之三以上多数通过。管理规约虽然可以降低该决议所需比例，但只能降低至超过二分之一（过半数），而不是二分之一以上（《区分所有法》第17条第1项）。

例如，共有200名区分所有权人：“二分之一以上”最低可为100人。“超过二分之一”最低必须为101人。二者并不相同，因此本项错误。

《区分所有法》第17条第1项　对于共用部分的变更（不包括未涉及形状或功能重大变化的变更），应当由拥有表决权的区分所有权人中过半数且拥有过半数表决权的人出席会议，并经出席会议的区分所有权人及其表决权各达到四分之三以上多数通过。管理规约可以规定低于四分之三但高于二分之一的比例。

２、“共用部分管理费用由各共有人平均分担。”

错误。　并非平均分担。除管理规约另有规定外，共用部分管理费用应按照各共有人的共有份额比例承担（《区分所有法》第19条）。原则上，共有份额按照各专有部分建筑面积的比例确定。

《区分所有法》第19条　各共有人在管理规约没有另行规定时，应按照各自共有份额承担共用部分费用，并按份额享有共用部分产生的利益。

３、“共用部分的保存行为必须经业主大会决议，各共有人不得单独实施。”

错误。　共用部分的保存行为，在管理规约没有另行规定时，各共有人均可单独实施（《区分所有法》第18条第1项）。只有管理行为和变更行为原则上需要经过业主大会决议。

《区分所有法》第18条第1项　除法律另有规定外，共用部分管理事项应由业主大会决议决定。但是，共用部分的保存行为，各共有人均可以单独实施。

４、“一部分共用部分原则上归应共同使用的区分所有权人共有，也可以通过管理规约规定归全体区分所有权人共有。”

正确。　一部分共用部分原则上由应共同使用该部分的区分所有权人共有。但是，管理规约可以另行规定，将其改为全体区分所有权人共有。此外，也可以规定由管理人或者区分所有权人作为所有人（《区分所有法》第11条第1项、第2项）。例如，在一栋一层为商铺、二层以上为住宅的综合用途公寓中：商铺入口、商铺通道、商铺公共卫生间等属于商铺业主共有的一部分共用部分。住宅入口、住宅电梯等属于住宅业主共有的一部分共用部分。

《区分所有法》第11条第1项、第2项　共用部分属于全体区分所有权人共有。但一部分共用部分属于应共同使用该部分的区分所有权人共有。前款规定不妨碍管理规约另行规定。但除第27条第1项规定的情形外，不得规定区分所有权人以外的人为共用部分所有人。

因此，正确答案是【4】。