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问题12
A与B就A所有的甲建筑物签订了一份房屋租赁合同，约定将甲建筑物出租给B作为居住使用，租期2年，月租金10万日元（以下简称“本合同”），且B已经接受了甲建筑物的交付。根据《民法》《借地借家法》的规定及相关判例，下列说法中，错误的是哪一项？
- 如果A将甲建筑物出售给C，B可以对抗C，主张自己已经预先向A支付了整个租赁期间的全部租金。
- 如果本合同属于《借地借家法》第38条规定的定期建筑物租赁合同，且没有关于租金调整的特别约定，当因经济状况变化导致租金明显不合理时，A可以向B请求提高租金。
- 如果本合同属于《借地借家法》第38条规定的定期建筑物租赁合同，当A因工作调动、疗养、照顾亲属或其他不得已的原因需要收回房屋时，可以向B提出解除合同，并自提出解除之日起经过1个月使本合同终止。
- 如果本合同属于《借地借家法》第38条规定的定期建筑物租赁合同，且没有关于附属设施收购请求权的特别约定，则在合同因期限届满而终止时，B可以就经A同意增设于甲建筑物上的附属设施，要求A按当时市场价格予以收购。
解説
１、“如果A将甲建筑物出售给C，B可以向C主张自己已经向A预付了整个租赁期间的租金。”
正确。 当具有对抗效力的租赁权所涉及的不动产发生转让时，原出租人与承租人之间租赁合同所产生的权利义务，将由新所有人继承。其中也包括已经预付的租金（最高法院昭和38年1月18日判决）。在建筑物租赁中，建筑物的交付就是租赁权的对抗要件。因此，已经取得建筑物交付的B，可以向新所有人C主张自己已经向A预付全部租金。
最高法院昭和38年1月18日判决 建筑物承租人可以向取得该建筑物所有权的新出租人主张租金预付所产生的法律效力。
２、“如果本合同属于定期建筑物租赁合同，且没有租金调整特别约定，当经济状况变化导致租金明显不合理时，A可以请求提高租金。”
正确。 在定期建筑物租赁合同中，约定租金不得上涨或不得下调的特别约定均为有效。但是，如果双方没有作出特别约定，则依照一般规定，出租人与承租人双方均可以请求调整租金（《借地借家法》第32条第1项）。
《借地借家法》第32条第1项 当建筑物租金因土地或建筑物税费等负担发生变化、土地或建筑物价格上涨或下跌、其他经济状况发生变化，或者与附近同类建筑物租金相比明显不合理时，不论合同如何约定，当事人均可以就将来的租金请求增加或减少。但是，如果约定在一定期间内不得提高租金，则应依照该约定执行。
３、“如果A因工作调动、疗养、照顾亲属等不得已原因，可以提前解除定期建筑物租赁合同。”
错误。对于建筑面积不足200平方米、以居住为目的的定期建筑物租赁合同，如果承租人因工作调动、疗养、照顾亲属或其他不得已原因，导致难以继续将该建筑物作为生活主要住所使用，则承租人可以在合同存续期间提出解除合同（《借地借家法》第38条第7项）。本题却规定由出租人A享有中途解除权，这属于对承租人不利的约定，因此无效。
《借地借家法》第38条第7项 对于依照第1项订立的居住用建筑物定期租赁合同（建筑面积不足200平方米），如果承租人因工作调动、疗养、照顾亲属或其他不得已原因，难以继续将建筑物作为自己的主要生活住所使用时，承租人可以提出解除租赁合同。合同自提出解除之日起满1个月时终止。
４、“合同期满终止时，B可以要求A收购经A同意设置的附属设施。”
正确。 在建筑物租赁中，如果承租人经出租人同意，在建筑物内增设了榻榻米、门窗等附属设施，则在租赁合同终止时，承租人可以要求出租人按市场价格收购这些附属设施。这项权利称为附属设施收购请求权（《借地借家法》第33条第1项）。附属设施收购请求权属于任意性规定，可以通过特别约定予以排除。但本题明确没有相关特别约定，因此B可以依法行使该权利。
《借地借家法》第33条第1项 如果承租人经出租人同意，在建筑物上增设了榻榻米、门窗及其他附属设施，当建筑物租赁因期限届满或解除通知而终止时，承租人可以请求出租人按当时市场价格收购这些附属设施。出租人出售给承租人的附属设施，也适用同样规定。
因此，错误的选项是【3】。
原文
- AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。