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问题11
关于A所有的甲土地，A与B于令和8年7月1日签订了一份以建造供居住使用的建筑物为目的、存续期间为30年的土地租赁合同（以下称“本合同”）。根据《民法》《借地借家法》的规定及相关判例，下列说法中，正确的是哪一项？
- 即使B没有办理借地权登记，只要已经接受了甲土地的交付，也可以向令和8年7月2日购买甲土地的C主张其借地权。
- 如果本合同约定“在一定期间内不调整租金金额”，即使甲土地的租金与附近类似土地的租金相比已经明显不合理，在该期间内，A和B双方都不得请求增加或减少租金。
- 即使本合同约定“因B违约导致租赁合同解除时，B不得向A行使建筑物收购请求权”，该约定仍然无效。
- 当A与B在合同期满时首次更新本合同，即使双方约定更新后的存续期间为15年，也依法视为20年。
正确答案：4
解説
１、“即使B没有办理借地权登记，只要已经接受了甲土地的交付，也可以向购买甲土地的新所有人C主张借地权。”
错误。借地权对抗第三人的条件为以下两者之一：① 办理土地租赁权登记。② 在土地上拥有以借地权人名义登记的建筑物（《借地借家法》第10条第1项、《民法》第605条）。仅仅取得土地的交付，并不能取得对抗第三人的效力，因此，B不能向甲土地的新所有人C主张借地权。
《借地借家法》第10条第1项 即使借地权未经登记，只要借地权人在土地上拥有已办理登记的建筑物，即可以此对抗第三人。
２、“如果约定一定期间内不调整租金，即使租金已经明显不合理，双方在该期间内都不得请求调整租金。”
错误。除定期建筑物租赁外，租金增减请求权属于强制性规定。因此：出租人与承租人约定租金在一定期间内不得上涨，该约定有效。但是，约定承租人不得请求降低租金，属于对承租人不利的约定，因此无效（最高法院平成16年6月29日判决）。也就是说：出租人不能请求提高租金。承租人仍然可以请求降低租金。
最高法院平成16年6月29日判决 《借地借家法》第11条第1项的规定属于强制性法律规定，不能通过当事人之间的特别约定排除其适用。
３、“即使约定因B违约解除合同后不得行使建筑物收购请求权，该约定仍然无效。”
错误。建筑物收购请求权成立必须满足两个条件：① 借地权存续期间届满。② 合同没有续约。因此，在因违约解除合同或双方协议解除合同的情况下，并不产生建筑物收购请求权（最高法院昭和35年2月9日判决、昭和29年6月11日判决）。所以，约定在违约解除时排除建筑物收购请求权，并非对承租人不利的约定，因此该约定有效。
４、“A与B首次更新合同，即使约定更新后的期间为15年，也依法视为20年。”
正确。普通借地权更新时：第一次更新后的存续期间不得少于20年。第二次及以后更新不得少于10年（《借地借家法》第4条）。
《借地借家法》第4条 当事人更新借地合同时，更新后的存续期间自更新之日起为10年；但借地权设立后的第一次更新，存续期间为20年。
因此，正确答案是【4】。