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问题45
根据《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》的规定，宅地建筑物交易业者A作为卖方，向非宅地建筑物交易业者的买方B出售新建住宅时，下列叙述中，正确的是哪一项？
- A采用缴纳住宅销售瑕疵担保保证金的方式履行担保责任时，如果该住宅的建筑面积在100平方米以下，则在计算新建住宅总户数时，2户按1户计算。
- A与住宅瑕疵担保责任保险法人签订了住宅销售瑕疵担保责任保险合同后，如果B自取得住宅交付之日起10年内将该住宅转售，A应向该住宅瑕疵担保责任保险法人提出申请，并解除该保险合同。
- A签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同后，自住宅交付之日起10年内，因该住宅主要承重结构、防止雨水渗漏部分、给水设备或燃气设备存在隐蔽瑕疵所造成的损失，可以获得保险金赔偿。
- 住宅销售瑕疵担保责任保险合同，应由交付新建住宅的A与住宅瑕疵担保责任保险法人签订，保险费应由A承担，而不是由B支付。
解析
１，“A采用缴纳住宅销售瑕疵担保保证金的方式履行担保责任时，如果住宅建筑面积在100平方米以下，则计算新建住宅总户数时，2户按1户计算。”
错误。并不是100平方米，而是55平方米。住宅销售瑕疵担保保证金的金额，是根据基准日前10年内作为卖方销售的新建住宅数量计算的。其中，建筑面积55平方米以下的住宅，可以2户折算为1户（《履行确保法》第11条第3项、《履行确保法施行令》第5条）。
《履行确保法施行令》第5条 《履行确保法》第11条第3项所规定的建筑面积，为55平方米。
２，“A与住宅瑕疵担保责任保险法人签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同后，如果B在取得住宅交付后10年内将住宅转售，A应申请解除保险合同。”
错误。即使新建住宅在交付后10年内发生转售，住宅销售瑕疵担保责任保险合同也不得因此解除（《履行确保法》第2条第7项第5号）。此外，即使发生转售，保险合同项下的请求权仍属于新建住宅的原买受人，并不会当然转移给转售后的买受人。如果转售后发生属于保险赔偿范围内的损害，新的买受人应向转售人请求赔偿，或者代位行使转售人的保险请求权，以获得损害赔偿。
《履行确保法》第2条第7项第5号 除经国土交通大臣批准外，保险合同不得变更或解除。
３，“A签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同后，自住宅交付之日起10年内，因主要承重结构、防止雨水渗漏部分、给水设备或燃气设备存在隐蔽瑕疵造成损失时，可以获得保险金赔偿。”
错误。给水设备和燃气设备不属于保险保障对象。
住宅销售瑕疵担保责任保险，仅针对新建住宅的主要承重结构以及防止雨水渗漏部分发生瑕疵时，由已经履行瑕疵担保责任的宅地建筑物交易业者申请领取保险金。如果宅地建筑物交易业者在合理期限内仍未履行瑕疵担保责任，买方也可以直接申请保险赔偿（《履行确保法》第2条第7项第2号）。而给水设备、燃气设备并不属于《住宅品质确保法》规定的主要承重结构等范围（《住宅品质确保法施行令》第5条）。
《履行确保法》第2条第7项第2号 保险人收取保险费，并约定下列事项：① 当新建住宅存在《住宅品质确保法》第95条第1项规定的瑕疵时，宅地建筑物交易业者履行特定住宅销售瑕疵担保责任后，根据其请求，对其因此遭受的损失予以赔偿。② 当宅地建筑物交易业者在经过相当期间后仍未履行上述担保责任时，根据新建住宅买方（不包括宅地建筑物交易业者）的请求，对买方因该瑕疵所遭受的损失予以赔偿。
４，“住宅销售瑕疵担保责任保险合同，应由交付新建住宅的A与住宅瑕疵担保责任保险法人签订，保险费由A承担，而不是由B支付。”
正确。住宅销售瑕疵担保责任保险合同，是由卖方——宅地建筑物交易业者与保险法人之间签订的保险合同。保险费应由宅地建筑物交易业者承担，而不是由买方支付（《履行确保法》第2条第7项第1号）。
《履行确保法》第2条第7项第1号 本法所称住宅销售瑕疵担保责任保险合同，是符合下列条件的保险合同：一、 宅地建筑物交易业者应承诺支付保险费。
因此，正确答案为④。
问题原文
問45
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。
- Aが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
- Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
- Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。
词语与语法（日中对照）
| 日本語 | 中国語（簡体字） |
|---|---|
| 宅地建物取引業者 | 宅地建筑物交易业者 |
| 売主 | 卖方 |
| 買主 | 买方 |
| 新築住宅 | 新建住宅 |
| 特定住宅瑕疵担保責任 | 特定住宅瑕疵担保责任 |
| 履行の確保 | 履行保障 |
| 住宅販売瑕疵担保保証金 | 住宅销售瑕疵担保保证金 |
| 供託する | 提存、缴纳 |
| 床面積 | 建筑面积 |
| 合計戸数 | 总户数 |
| 算定 | 计算、核算 |
| ～をもって1戸と数える | 按1户计算 |
| 住宅瑕疵担保責任保険法人 | 住宅瑕疵担保责任保险法人 |
| 住宅販売瑕疵担保責任保険契約 | 住宅销售瑕疵担保责任保险合同 |
| 締結する | 签订 |
| 引渡し | 交付 |
| 転売する | 转售 |
| 申し出る | 提出申请、申报 |
| 解除 | 解除（合同） |
| 構造耐力上主要な部分 | 主要承重结构 |
| 雨水の浸入を防止する部分 | 防止雨水渗漏部分 |
| 給水設備 | 给水设备 |
| ガス設備 | 燃气设备 |
| 隠れた瑕疵 | 隐蔽瑕疵 |
| 保険金 | 保险金 |
| 保険料 | 保险费 |
| 支払を受ける | 获得支付、获得赔偿 |
| 支払う | 支付 |
| ～に当たって | 在……时、在……过程中 |
| ～場合 | ……情况下 |
| ～以内 | ……以内 |
| ～によって | 因……、由于…… |
| ～ものではない | 并非……、不是… |