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问题39

根据《宅地建物交易业法》的规定，关于房地产交易业者A作为卖方，与非房地产交易业者买方B签订土地买卖合同时，买方B依据《宅地建物交易业法》第37条之2规定（即冷静期解除权（Cooling-off））解除合同的下列说法中，错误的是哪一项？

１，B在A搭建的临时帐篷式售楼咨询处提出购买申请，2天后在A的营业所签订买卖合同，并支付了全部房款。5天后，在尚未办理土地交付之前，B寄出了合同解除通知书。在这种情况下，A可以以B已经支付全部房款为理由拒绝解除合同。

２，B应自己的要求，在自家附近的咖啡店提出购买申请并签订了买卖合同。合同签订3天后，A以书面形式告知B有关冷静期制度。在这种情况下，即使到了合同签订后的第10天，B仍可以解除合同。

３，B在A搭建的临时帐篷式售楼咨询处提出购买申请，在A的营业所收到有关冷静期的书面说明，并于当天签订合同。该书面说明中约定，冷静期解除合同的期限为14天。在这种情况下，即使到了合同签订后的第10天，B仍可以解除合同。

４，B希望在签订土地买卖合同后立即签订房屋建设工程承包合同，因此在自己指定的一家房地产公司（该公司未接受A关于该土地出售的代理或中介委托）营业所提出购买申请并签订买卖合同，同时收到关于冷静期的书面说明。6天后，B寄出解除合同通知书。在这种情况下，A不得拒绝解除合同。

解析

符合下列任意一种条件时，买方不能适用冷静期解除合同。反过来说，只要不符合这些条件，就可以行使冷静期解除权（《宅地建物交易业法》第37条之2）。

1. 在房地产交易业者的营业所等场所提出购买申请，或者在营业所等场所签订买卖合同（但购买申请是在营业所以外场所提出的除外）。
2. 自收到关于冷静期制度的书面通知之日起，已经经过8天。
3. 买方已经接受房屋（土地）交付，并且已经支付全部价款。
4. 买方本身就是房地产交易业者。

１，“B在A搭建的临时帐篷式售楼咨询处提出购买申请，2天后在A的营业所签订合同，并支付全部房款。5天后，在尚未接受土地交付之前寄出解除通知书，A可以以房款已全部支付为理由拒绝解除合同。”

【错误】

临时帐篷式售楼咨询处（未固定于土地上的临时咨询处）属于适用冷静期制度的场所（《宅地建物交易业法施行规则》第16条之5第1号ロ）。只有在已经支付全部价款，并且已经接受标的物交付的情况下，才不能适用冷静期。本题中，B虽然已经支付全部房款，但尚未接受土地交付，因此仍然可以行使冷静期解除权。题目虽然没有明确说明A何时书面通知了冷静期制度，但即使是在提出购买申请当天进行了书面通知，B寄出解除通知书时也是自申请日起算的第8天，仍属于可以解除合同的期间。因此，房地产交易业者A不得拒绝B依据冷静期解除合同。

２，“B应自己的要求，在自家附近咖啡店提出购买申请并签订合同。合同签订3天后，A书面通知冷静期制度，即使到了合同签订后的第10天，B仍可以解除合同。”

【正确】

咖啡店不是营业所等法定场所，因此属于适用冷静期制度的地点。买方可以在收到冷静期书面通知之日起8天内表示解除合同。本题中，合同签订后第3天收到通知，而合同签订后的第10天，正好是收到通知后的第8天，因此仍然可以依据冷静期解除合同。

３，“B在临时帐篷式咨询处提出购买申请，在A营业所收到冷静期书面通知并于当天签约。书面中约定冷静期为14天，因此即使合同签订后第10天，B仍可以解除合同。”

【正确】

如果购买申请和签订合同是在不同地点进行，应当以提出购买申请的地点判断是否适用冷静期。本题中，购买申请是在临时帐篷式咨询处提出，该地点属于适用冷静期制度的场所。另外，本题将冷静期约定为14天。法律规定，对买方不利的冷静期特别约定无效；但延长冷静期期间属于对买方有利，因此该约定有效（《宅地建物交易业法》第37条之2第4项）。

因此，买方B即使在合同签订后的第10天，也仍然可以依据冷静期解除合同。

４，“B为了尽快签订房屋建设工程承包合同，在自己指定的一家房地产公司营业所（该公司并未接受A关于出售该土地的代理或中介委托）提出购买申请并签订合同，同时收到冷静期书面通知。6天后寄出解除通知书，A不得拒绝解除合同。”

【正确】

如果房地产交易业者委托其他房地产交易业者代理或中介销售，则受托房地产公司的营业所也属于冷静期中的“营业所等”（《宅地建物交易业法施行规则》第16条之5第1号ハ）。但是，本题中的房地产公司并未接受A关于出售该土地的代理或中介委托，因此不属于法律规定的营业所等，仍属于可以适用冷静期的地点。B是在合同签订后的第6天（自起算日起第7天）寄出解除通知书，仍在法定期限内。因此，房地产交易业者A不得拒绝B依据冷静期解除合同。

因此，错误的选项是【①】。

問題原文

問39

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1、Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。

2、Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

3、Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

4、Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。

词语与语法（日中対照）