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问题36

根据《宅地建物取引业法》（以下简称“本法”）的规定，关于宅地建物取引业者保守秘密义务的下列说法中，正确的是哪一项？

1. 即使取得委托人本人的同意，宅地建物取引业者也不得向他人泄露秘密。
2. 宅地建物取引业者停止经营房地产交易业务后，即使泄露其在业务过程中获知的秘密，也不违反本法。
3. 宅地建物取引业者作为法院证人，就其经办的房地产交易案件被要求作证时，可以就涉及秘密的事项作证。
4. 即使属于本法第35条第1项各号规定的重要事项，如果卖方希望对此保密，宅地建物取引业者也可以不向买方进行说明。

解析

宅地建物取引业者及其从业人员，除具有正当理由外，对于在执行业务过程中获知的秘密，负有保密义务（《宅地建物取引业法》第45条）。

《宅地建物取引业法》第45条　宅地建物取引业者，除有正当理由外，不得向他人泄露其在业务过程中处理事务时所知悉的秘密。即使其已经不再经营宅地建物取引业，也同样适用该规定。是否属于“正当理由”，需要根据具体个案进行判断。但根据宅建业法的官方解释《解释与运用》，以下四种情况属于“正当理由”的典型例子：

①法律规定有义务告知秘密事项时；②必须向交易相对方说明事实真相时；③已取得委托人本人同意时；④作为依据其他法律办理公务所需资料而提供时。

１，“即使取得委托人本人的同意，宅地建物取引业者也不得向他人泄露秘密。”

错误。

如果已经取得委托人本人的同意，由于不会故意损害委托人的利益，因此不属于保密义务限制的对象，可以依法向他人披露有关秘密。

２，“宅地建物取引业者停止经营房地产交易业务后，即使泄露其在业务过程中获知的秘密，也不违反本法。”

错误。

对于在业务过程中获知的秘密，保密义务不仅适用于经营期间，即使停止经营宅地建物取引业之后仍然继续有效（《宅地建物取引业法》第45条）。因此，停止营业后如果向他人泄露秘密事项，仍然属于违反本法的行为。

３，“宅地建物取引业者作为法院证人，就其经办的房地产交易案件被要求作证时，可以就涉及秘密的事项作证。”

正确。

当宅地建物取引业者作为法院证人被要求作证，或者依据税务机关等依法享有的调查、询问权限接受询问时，均属于具有**“正当理由”**的情形。因此，可以就涉及秘密事项的内容向法院作证，而不会构成违反保密义务。

４，“即使属于本法第35条第1项各号规定的重要事项，如果卖方希望对此保密，宅地建物取引业者也可以不向买方进行说明。”

错误。

宅地建物取引业者不得故意隐瞒真实情况，或者就重要事项说明及合同内容作出虚假说明（《宅地建物取引业法》第47条第1号）。因此，不论卖方是否希望保密，业者都必须如实向买方说明事实。在这种情况下，由于法律规定本身要求说明该事项，因此属于依法负有告知义务，具有“正当理由”，不会因说明事实而构成违反保密义务。

《宅地建筑物交易业法》第47条第1号　在就宅地或者建筑物的买卖、交换或者租赁合同进行招揽时，或者为了妨碍对方撤回合同申请、解除合同，或者妨碍其行使因宅地建筑物交易而产生的债权时，故意隐瞒下列任一事项的事实，或者故意告知与事实不符的内容，均属于法律所禁止的行为。

因此，正确答案是③。

原文