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问题34

根据《宅地建物取引业法》的规定，下列关于**宅地建物取引业者（消费税课税事业者）**可以收取报酬的说法中，错误的是哪一项？

1. 即使委托人已经同意，宅地建物取引业者所收取的报酬，也不得超过国土交通大臣规定的报酬上限。
2. 宅地建物取引业者在执行业务过程中，若向交易相对方要求明显过高的报酬，即使实际上尚未收取该报酬，也构成违反《宅地建物取引业法》。
3. 宅地建物取引业者就营业用建筑物租赁（假设不存在权利金的收付，且不属于长期空置房屋等）的居间业务所收取的报酬，向出租人与承租人双方收取的报酬总额，上限为一个月租金（不含消费税等）×1.1。至于房东与承租人各自承担的比例，法律并没有特别规定。
4. 宅地建物取引业者在将并非根据委托人要求而实施的广告费用计入报酬时，可以向委托人收取超过代理或居间报酬法定上限的金额。

解説

①  正确。

宅地建物取引业者收取的报酬，不得超过国土交通大臣通过报酬告示所规定的最高限额。即使交易当事人已经表示同意，也不得突破法定上限（《宅地建物取引业法》第46条第1项、第2项）。

宅建業法第46条第1項・第2項　宅地建物取引业者就宅地或建筑物的买卖、交换或租赁的代理或居间所能收取的报酬额，由国土交通大臣规定。２ 宅地建物取引业者不得收取超过前项规定额的报酬。

②  正确。

《宅地建物取引业法》禁止宅建业者在执行业务过程中，向交易相对方要求明显过高的报酬（《宅地建物取引业法》第47条第2号）。因此，只要提出不合理高额报酬的要求，即已构成违法，并不以实际收取报酬为必要条件。宅建業法第47条第2号　宅地建物取引业者不得就其业务，对宅地建物取引业者的对方等实施下列行为：……二、要求不当高额报酬的行为。

③  正确。

对于没有权利金收付的租赁交易，报酬总额的上限为：一个月租金＋消费税（即租金×1.1）。如果是居住用建筑物租赁，除非事先取得委托人的同意，否则向单方收取的报酬不得超过半个月租金＋消费税。但是，本题属于营业用建筑物租赁，因此没有上述限制，房东与承租人之间如何分担报酬比例，法律没有特别规定，只要双方收取的总额不超过法定上限即可。

④  错误。

能够在法定报酬之外另行向委托人收取的广告费用，仅限于根据委托人的要求而实施的广告费用。如果广告并非依照委托人的要求进行，则该费用应由宅建业者自行承担，不得计入报酬，也不得以此为由向委托人收取超过法定报酬上限的金额（《解釈運用－告示第九関係》）。

《解釈運用－告示第九関係》除第二号至第八号告示规定的报酬外，宅地建物取引业者仅可另行收取因委托人要求而实施广告所发生的费用。因此，除第二号至第八号告示规定的报酬以及依委托人要求实施广告所产生的费用外，所谓的介绍费、申请费，以及未经委托人要求自行实施广告所产生的广告费用，均不得向委托人收取。

因此，错误的选项是【4】。

問題原文（日本語）

問34

宅地建物取引業者（消費税課税事業者）が受けることができる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 宅地建物取引業者が受けることのできる報酬は、依頼者が承諾していたとしても、国土交通大臣の定める報酬額の上限を超えてはならない。
2. 宅地建物取引業者は、その業務に関し、相手方に不当に高額の報酬を要求した場合、たとえ受領していなくても宅地建物取引業法違反となる。
3. 宅地建物取引業者が、事業用建物の貸借（権利金の授受はないものとする。長期の空家等には該当しない。）の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない。）1か月分の1.1倍に相当する金額が上限であり、貸主と借主の負担の割合については特段の規制はない。
4. 宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。

語句（日中対照）