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問题28

宅地建筑交易业者A接受B的委托，就B所有宅地的出售进行中介。在此情况下，根据《宅地建筑交易业法》的规定，下列说法中，正确的有几个？
另外，本题所称“专任媒介合同”，是指不属于专属专任媒介合同的专任媒介合同。并且，书面交付包括经委托人同意而采用的电子方式提供。

１，如果A与B签订了专任媒介合同，除非根据B的要求特别约定“不将该宅地登记到指定流通机构”，否则A必须在合同签订之日起7日内（不含A的休业日），将该宅地的位置等信息登记到指定流通机构。

２，如果A与B签订了专任媒介合同，A必须向B每周至少一次报告该合同相关业务的处理情况。

３，如果A与B签订了一般媒介合同，并且在该合同中约定：当B再次委托其他宅地建筑交易业者时，B负有明示该其他业者的义务，那么A必须在根据《宅地建筑交易业法》第34条之2第1项交付的书面中，记载：若B通过未明示的其他宅地建筑交易业者的中介或代理而成立买卖合同，将如何处理。

４， 如果A与B签订了一般媒介合同，当A就该宅地的价格向B发表意见时，必须委托不动产鉴定士进行评估，并明确说明其依据。

解析

１，如果A与B签订了专任媒介合同，除非根据B的要求特别约定“不将该宅地登记到指定流通机构”，否则A必须在合同签订之日起7日内（不含A的休业日），将该宅地的位置等信息登记到指定流通机构。

错误

「但书中“除非另有约定不予登记”这一部分不妥当。」

在专任媒介合同中，将标的物登记到指定流通机构，是为了寻找交易相对方而采取的措施，属于宅地建筑交易业者的法定义务。
因此，与此相反的特别约定属于无效约定，所以A无论是否存在该特别约定，都必须在合同签订之日起7日内（不含休业日），将该宅地登记到指定流通机构。
《宅建业法》第34条之2第5项 　宅地建筑交易业者在签订专任媒介合同时，为了寻找合同的相对方，必须在国土交通省令规定的期间内，按照国土交通省令规定的方式，就该专任媒介合同标的物的宅地或建筑物，将其所在地、规模、性质、拟出售价格以及其他由国土交通省令规定的事项，登记于国土交通大臣指定的机构（以下称“指定流通机构”）。

２，如果A与B签订了专任媒介合同，A必须向B每周至少一次报告该合同相关业务的处理情况。

错误

在专任媒介合同中，宅地建筑交易业者负有定期向委托人报告业务处理情况的义务。报告频率为：a.专任媒介合同：至少每两周一次  b.专属专任媒介合同：至少每周一次.（《宅地建筑交易业法》第34条之2第9项）本题所说的是“不是专属专任媒介合同的专任媒介合同”，因此正确的报告频率不是每周一次，而是每两周至少一次。

《宅建业法》第34条之2第9项  签订专任媒介合同的宅地建筑交易业者，除前款规定事项外，还必须向委托人报告与该专任媒介合同有关的业务处理情况，其频率为至少每两周一次；但是，如果该专任媒介合同中包含“委托人不得与该宅地建筑交易业者所寻找的相对方以外的人签订买卖或交换合同”这一特别约定，则必须至少每周报告一次。

３，如果A与B签订了一般媒介合同，并且在该合同中约定：当B再次委托其他宅地建筑交易业者时，B负有明示该其他业者的义务，那么A必须在根据《宅地建筑交易业法》第34条之2第1项交付的书面中，记载：若B通过未明示的其他宅地建筑交易业者的中介或代理而成立买卖合同，将如何处理。

正确

在一般媒介合同中，委托人可以就同一标的物重复委托其他宅地建筑交易业者进行中介。但是，如果该合同属于明示型一般媒介合同，也就是委托人负有明示其重复委托的其他宅地建筑交易业者的义务，那么当委托人通过未向该业者明示的其他宅地建筑交易业者的中介或代理而成立买卖或交换合同时，必须将对此所采取的处理措施记载在媒介合同书中。（《宅地建筑交易业法施行规则》第15条之9第3号）

宅建業法規則15条の9第3号　如果属于这样一种媒介合同：即允许委托人再委托其他宅地建筑交易业者进行买卖或交换的中介或代理，并且委托人负有明示该其他宅地建筑交易业者的义务，那么就必须在合同中记载：当委托人通过未予明示的其他宅地建筑交易业者的中介或代理而成立买卖或交换合同时，应采取的措施。

４，如果A与B签订了一般媒介合同，当A就该宅地的价格向B发表意见时，必须委托不动产鉴定士进行评估，并明确说明其依据。

错误

房地产交易中介关于价格评估意见的规定　相关法律规定：房地产经纪人在对代理物件的价值发表意见时，必须明确其依据（《宅地建筑物交易业法》第34条之2第2项）。

《宅地建筑物交易业法》第34条之2第2项：宅地建筑物交易业者在对前款第2号规定的价值或评估额发表意见时，必须明确其依据。

关于“意见依据”的解释与运用：作为意见的依据，应当是使用价格评估手册（由公益财团法人不动产流通推进中心制作的价格评估手册，或与其相当的价格评估手册），或基于同类交易案例等其他能够做出合理说明的内容。

原文

問28
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「専任媒介契約」とは、専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうものとする。また、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。

1. AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内（Aの休業日を含まない。）に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
2. AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
3. AがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
4. AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。

词语与语法（日中対照）