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问題27

关于宅地建筑物交易业者在其业务中所进行的广告，根据《宅地建筑物交易业法》的规定，下列说法中，正确的是哪一项？

1、即使广告内容属于足以使人误认为其比实际情况显著更优良或更有利的表示，只要实际上没有因该误认而产生损害，就不属于监督处分的对象。

2、宅地建筑物交易业者，对于正在申请建筑确认中的建筑物，只要在广告中注明“正在申请建筑确认”，就可以以自己作为卖方的身份，对该建筑物进行销售广告。

3、宅地建筑物交易业者，在宅地造成工程完工之前，只要已经取得该造成工程所需要的许可等处分，就可以对该宅地的销售进行广告。

4、利用电视或互联网进行的广告，与报纸夹页广告或散发传单不同，不属于规制对象。

解析

１，“即使广告内容足以使人误认为其质量或交易条件明显优于或有利于实际情况，但只要尚未因误认而实际发生损害，就不属于监督处分的对象。”

错误

进行夸大广告、虚假广告、误导性广告等行为本身即违反了《宅地建物取引业法》第32条（禁止夸大广告等）。即使实际上并未造成损害，一旦实施了夸大广告行为，即可能成为监督处分的对象（《宅地建物取引业法》第65条第1项、第2项）。

《宅地建物取引業法》第32条 宅地建物取引业者在进行业务相关广告时，针对广告涉及的宅地或建筑物的所在地、规模、形状、性质，或目前及未来的利用限制、环境、交通等便利程度，以及价金、租金等对价金额、支付方法，或有关价金及交换差价的资金借贷中介事宜，不得做出与事实有重大出入的表示，也不得做出使人误认其较实际情况更为优良或更有利的表示。

２，“宅地建物交易业者对于正在申请建筑确认的建筑物，只要在广告中注明‘正在申请建筑确认’，就可以作为卖方发布销售该建筑物的广告。”

【错误】

对于工程尚未完工的建筑物，在取得法律规定所必需的许可、建筑确认等处分之前，不得发布与该建筑物销售有关的广告。即使在广告中注明“正在申请建筑确认”，也不能解除广告限制。只有在取得建筑确认等必要处分之后，才可以开始发布广告。因此，本项说法错误。

《宅地建物取引業法》第33条规定：宅地建物交易业者在宅地造成工程或建筑物建设工程完成之前，必须先取得与该工程有关的开发许可、建筑确认以及其他法律规定的必要许可等处分，之后才可以发布与该工程有关的宅地或建筑物买卖等业务的广告。

３，“宅地建筑物交易业者在宅地开发工程完成之前，只要已经取得该开发工程所需要的许可等处分，就可以发布有关该宅地销售的广告。”

【正确】

对于需要进行宅地开发工程的房地产，即使工程尚未完成，只要已经取得法律规定的开发许可、宅地开发工程许可等必要的许可或处分，就可以开始发布有关该宅地销售的广告。也就是说，法律并不要求必须等到宅地开发工程全部完成后才能发布广告。广告发布的前提是：已经取得相关法律规定的必要许可等处分。因此，本项正确。

《宅地建物取引業法》第33条　对于尚未完成宅地开发工程的土地，在取得该工程所需的许可等处分后，可以发布与该土地销售有关的广告。

《宅地建物取引業法施行令》第2条之5第16号　宅地开发工程所需的许可等，属于《宅地建物取引業法》第33条规定的广告发布前必须取得的许可或处分。

４，“通过电视或互联网发布的广告，与报纸夹页广告或散发传单不同，不属于法律规制的对象。”

【错误】

《宅地建物取引業法》并未限定广告媒体的种类。因此，无论是报纸夹页广告、派发传单、报纸、杂志，还是电视、广播、互联网网站等，只要属于宅地建筑物交易业者发布的广告，都可能受到《宅地建物取引業法》有关广告规定的规制。不能因为广告是通过电视或互联网发布，就认为不受法律规制。因此，本项错误。

《宅地建物取引業法》第32条相关解释与运用　广告媒体不受种类限制，包括报纸夹页广告、派发传单、报纸、杂志、电视、广播以及互联网网站等。

原文

問27

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1、広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。

2、宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。

3、宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。

4、テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり、規制の対象とならない。

词语与语法（日中对照）