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问题45

根据《住宅瑕疵担保责任履行确保法》的规定，宅地建筑物交易业者A作为卖方，将新建住宅出售给非宅地建筑物交易业者的买方B时，下列哪一项说法是正确的？

1⃣ 如果A已经取得B的同意，则对于已经交付给B的新建住宅，可以不办理住宅销售瑕疵担保保证金的供托或者住宅销售瑕疵担保责任保险合同。

2⃣ 如果A未就基准日的住宅销售瑕疵担保保证金供托及住宅销售瑕疵担保责任保险合同的签订情况进行申报，则自该基准日次日起满1个月以后，不得再作为卖方签订新的新建住宅买卖合同。

3⃣ A签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同时，保险金额原则上应为2,000万日元以上；但经B同意后，可以将保险金额降低至500万日元以上的任意金额。

4⃣ A签订了住宅销售瑕疵担保责任保险合同后，如果住宅的主体结构或防止雨水渗漏部分存在瑕疵，且A经过相当期间仍未履行特定住宅销售瑕疵担保责任，则B只要在保险合同有效期内，即可就该瑕疵造成的损失请求支付保险金。

解说（中文简体）

① 错误　即使买方B同意，也不能免除卖方依法应承担的责任。根据《住宅品质确保法》，新建住宅卖方自交付之日起，必须承担10年的瑕疵担保责任。因此，为确保责任能够履行，卖方仍必须采取资金保障措施（供托保证金或加入保险）。

② 错误　不是1个月，而是50日。如果宅建业者未按规定办理资金保障措施并完成申报，自基准日次日起经过50日后，不得再作为卖方签订新的新建住宅买卖合同。

《住宅瑕疵担保责任履行确保法》第13条　已交付第11条第1款所规定新建住宅的宅地建筑物交易业者，未依照同款规定办理保证金供托，并且未依照前条第1款规定办理申报的，自该基准日次日起经过50日以后，不得再以自己作为卖方签订新的新建住宅买卖合同。

③ 错误　住宅销售瑕疵担保责任保险合同的保险金额不得低于2,000万日元。即使买方同意，也不能降低至500万日元，否则将不符合《住宅瑕疵担保责任履行确保法》的要求。

《住宅瑕疵担保责任履行确保法》第2条第7项第3号　本法所称“住宅销售瑕疵担保责任保险合同”，是指符合下列条件的保险合同。　……、三　用于赔偿前一项イ及ロ所规定损失的保险金额，应当为2,000万日元以上。

④ 正确　如果新建住宅的主体结构或防止雨水渗漏部分存在瑕疵，而卖方经过合理期间仍未履行瑕疵担保责任，则买方可以依据保险合同，直接请求保险公司赔偿因此产生的损失。因此，本项正确。

《住宅瑕疵担保责任履行确保法》第2条第7项第2号　保险人应当约定下列事项，并据此收取保险费。

　イ　在适用《住宅质量确保法》第95条第1款规定之担保责任（以下称“特定住宅销售瑕疵担保责任”）的新建住宅存在该款规定的瑕疵时，宅地建筑物交易业者履行该特定住宅销售瑕疵担保责任后，应根据该宅地建筑物交易业者的请求，对其因履行该责任所遭受的损失予以赔偿。

　ロ　在适用特定住宅销售瑕疵担保责任的新建住宅存在《住宅质量确保法》第95条第1款规定的瑕疵，且宅地建筑物交易业者经过相当期间后仍未履行该特定住宅销售瑕疵担保责任时，应根据该新建住宅买方（不包括宅地建筑物交易业者，但第19条第2号规定的情形除外，以下同）的请求，对买方因该瑕疵所遭受的损失予以赔偿。

問題原文（日本語）

問45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1⃣ Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。

2⃣ Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。

3⃣ Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。

4⃣ Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。

词语与语法（日中对照）