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问题27

根据**《宅地建物交易业法》**的规定，宅地建物交易业者A作为卖方，与非宅地建物交易业者B签订建筑物买卖合同时，下列说法中，正确的是哪一项？

1. A与B签订建筑物买卖合同时，如果双方约定因一方违约导致解除合同所产生的损害赔偿金额超过买卖价款的 20%，则该约定整体无效。
2. A与B签订建筑工程完工前建筑物的买卖合同时，如A向B收取达到需要采取保全措施金额的定金，则A必须事先与国土交通大臣指定的保管机构签订定金寄存合同，并在向买方交付证明该合同的书面文件后，方可收取该定金。
3. A与B签订建筑物买卖合同时，只有在事先取得B的书面同意的情况下，A才可以收取超过买卖价款 20% 的定金。
4. A与B签订建筑工程完工前建筑物的买卖合同时，如约定定金金额为买卖价款的 20%，而A未采取定金保全措施，则B有权拒绝支付该定金。

解説

① 错误　并非整个约定都无效。宅地建物交易业者作为卖方，与非宅建业者签订买卖合同时，法律规定，关于违约解除合同所约定的损害赔偿金额，不得超过买卖价款的 20%。如果双方约定超过20%，并不是整份约定无效，而只是超过20%的部分无效，其余部分仍然有效。

《宅地建物交易业法》第38条　宅地建物交易业者不得约定超过买卖价款20%的违约金或损害赔偿金额；如有超过，仅超过部分无效。

② 错误　关于定金保全措施，未完成建筑物与已完成建筑物适用不同制度。本题属于建筑工程完工前（未完成建筑物），因此不能采用与国土交通大臣指定保管机构签订定金寄存合同的方式进行保全。未完成建筑物应采用法律规定的其他保全方式，因此本项错误。

《宅地建物交易业法》第41条　未完成建筑物收取达到法定金额以上的定金时，应依照法律规定采取相应的保全措施。

③ 错误　宅地建物交易业者作为卖方，与非宅建业者签订买卖合同时，不得收取超过买卖价款20%的定金。即使买方事先以书面形式表示同意，也不能突破法律规定，因此本项错误。

《宅地建物交易业法》第39条第1项　宅地建物交易业者不得收取超过买卖价款20%的定金。

④ 正确　如果依法应采取定金保全措施，而宅地建物交易业者没有采取保全措施，买方有权拒绝支付定金。本题属于未完成建筑物，但即使是已完成建筑物，只要依法应采取保全措施而未履行，买方同样可以拒绝支付定金。

《宅地建物交易业法》第41条第4项　应采取定金保全措施而未采取时，买方可以拒绝支付定金。

問題原文

問27

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. AB間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。
2. AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、AがBから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Aは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Bからその手付金を受領することができない。
3. AB間で建物の売買契約を締結する場合において、Aは、あらかじめBの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができる。
4. AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の2の額を手付金として定めた場合、Aが手付金の保全措置を講じていないときは、Bは手付金の支払を拒否することができる。

词语与语法（日中对照）