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問題42

根据《民法》及《宅地建物取引業法》的规定，关于宅地建物取引業者A作为卖方，与非宅地建物取引業者B签订一份附土地建筑物买卖合同（价款3,200万日元）时，下列说法中，正确的是哪一项？

① A与B签订分期付款买卖合同，并已交付该土地及建筑物时，在B支付分期价款达到800万日元之前，A必须办理该土地及建筑物的所有权转移登记。

② 如果在该土地及建筑物工程完工前签订买卖合同，A即使未采取《宅地建物取引業法》第41条规定的定金等保全措施，仍可以收取100万日元定金及60万日元中间款。

③ 双方约定：因债务不履行解除合同的，预定损害赔偿金额为400万日元，违约金为240万日元。该特别约定无效。

④ 双方未约定债务不履行时的预定损害赔偿金额时，因债务不履行请求的损害赔偿金额，不得超过买卖价款的20%。

正解 ②

解説

① 错误 ❌

在宅地建物取引業者作为卖方、非宅建业者作为买方的分期付款买卖中，如果对剩余价款设有抵押权或保证人，卖方必须在法律规定期限内办理所有权转移登记。

具体规定如下：交付房屋时已收取超过总价30%的价款：应当最迟于交付时完成所有权转移登记。交付房屋时尚未收取超过总价30%的价款：应当在买方支付超过总价30%的价款之前完成所有权转移登记。本题买卖价款为3,200万日元，其30%为：3,200万 × 30% = 960万日元因此，并非支付到800万日元时办理登记，而应以960万日元为标准，所以本项错误。依据：《宅地建物取引業法》第43条第1项

② 正确 　对于未完工建筑物，若宅建业者作为卖方，在收取定金等款项前，原则上必须先采取保全措施。但是，当定金等总额同时符合以下两个条件时，可免于采取保全措施：不超过买卖价款的5%；且不超过1,000万日元。本题中：买卖价款5%＝3,200万 × 5%＝160万日元定金100万＋中间款60万＝160万日元刚好未超过法定标准，因此A无需办理保全措施即可收取上述款项。

依据：《宅地建物取引業法》第41条第1项　宅地建物取引業者作为卖方，在土地开发工程或建筑工程完工前，出售该工程所涉及的土地或建筑物时，必须先采取下列各项之一所规定的保全措施，之后方可向买方收取定金等款项。这里所称**“定金等”，是指作为买卖价款全部或一部分而收取的款项，以及虽以定金或其他名义收取，但最终用于抵充买卖价款，并且是在合同签订后、土地或建筑物交付前支付**的金钱。

但是，有下列情形之一的，不适用上述规定：该土地或建筑物已经办理了向买方移转所有权的登记；买方已经完成所有权登记；宅地建物取引業者拟收取的定金等金额（如已收取部分定金等，则包括已收取金额在内的合计金额）同时符合以下两个条件：不超过买卖价款的5%；且不超过政令规定的金额（该金额系综合考虑宅地建物取引業者的交易实际情况及保护交易相对方利益而规定）。符合上述任一情形时，宅地建物取引業者可以不采取保全措施而收取定金等款项。

③ 错误 　宅建业者作为卖方时，预定损害赔偿金额与违约金的合计不得超过买卖价款的20%。本题：预定损害赔偿：400万日元、违约金：240万日元、合计：400万＋240万＝640万日元

而买卖价款20%为：

3,200万 × 20%＝640万日元

两者完全相同，并未超过法定上限，因此该特别约定有效，并非无效。

依据：《宅地建物取引業法》第38条第1项　在宅地建物取引業者作为卖方的土地或建筑物买卖合同中，如果约定因一方债务不履行而解除合同所应支付的预定损害赔偿金额，或者约定违约金，则两者的合计金额不得超过买卖价款的20%。第38条第1項

④ 错误 　约定预定损害赔偿金额，则应依照《民法》关于债务不履行的规定，根据实际发生的损失请求赔偿。即使赔偿金额超过买卖价款的20%，法律也不予限制。20%的限制，仅适用于合同事先约定的损害赔偿额及违约金。　因此，本项错误。

問題原文（日本語）

問42

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

① 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。

② 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。

③ 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。

④ 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。

词语与语法（日中対照）