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問題39

宅地建物取引業者A作为卖方，在宅地建物取引業者B的居间下，与非宅地建物取引業者C签订了一份公寓买卖合同。关于依据《宅地建物取引業法》第37条之2规定的冷静期制度（Cooling-off），向买方说明时应交付的书面（以下简称**“告知书面”**），下列哪一项说法正确？

① 告知书面中必须记载：如果买方依据冷静期制度撤回购房申请或解除买卖合同，A不得要求买方赔偿因撤回申请或解除合同所产生的损害赔偿或违约金。

② 告知书面中必须记载：自买方收到冷静期告知之日起8日内，除C已经接受该公寓交付或者已经支付全部价款外，C可以书面方式撤回购房申请或解除买卖合同。

③ 告知书面中必须记载：如果C依据冷静期制度解除买卖合同，则载明解除意思表示的书面到达A时发生法律效力。

④ 告知书面中必须记载：A及B的商号（名称）、地址及许可证编号。

正解　①

解説

　关于冷静期（Cooling-off）告知书面的记载事项如下。

① 正确　 如果买方依据**冷静期制度（Cooling-off）**撤回购房申请或解除买卖合同，卖方不得因此要求买方承担损害赔偿责任或支付违约金。这是为了充分保护消费者，使其能够在法定期限内自由撤回意思表示，而不承担任何违约责任。依据：《宅地建物取引業法》第37条之2 第1项、《宅地建物取引業法施行規則》第16条之6 第2号

《宅地建物取引業法》第37条之2 第1项　对于宅地建物取引業者作为卖方签订的土地或建筑物买卖合同，在该宅地建物取引業者的事务所或者国土交通省令、内阁府令规定的其他场所（以下本条统称为“事务所等”）以外的地点，提出购买申请的人，或者签订买卖合同的买方（但在事务所等提出购买申请、并在事务所等以外地点签订买卖合同的买方除外），除下列情形外，有权以书面方式撤回购买申请或者解除买卖合同（以下本条统称为“撤回申请等”）。

在这种情况下，宅地建物取引業者不得因买方撤回购买申请或者解除买卖合同，而要求其承担损害赔偿责任或者支付违约金。

② 错误 　本项错误在于使用了**“或者（又は）”**。买方丧失冷静期解除权，必须同时满足以下两个条件：已经接受房屋交付；已经支付全部价款。也就是说，必须同时具备上述两项条件（且），冷静期才失效。本项将两项条件写成了**“或者”**，因此错误。依据：

《宅地建物取引業法》第37条之2 第1项第2号　买受申请人等已经接受该土地或者建筑物的交付，并且已经支付全部价款时。

《宅地建物取引業法施行規則》第16条之6 第3号

③ 错误 　冷静期解除合同时，解除通知并非在对方收到时生效。根据法律规定，买方只要发出书面通知，即自书面发出时发生法律效力。因此，本项所述”书面到达A时发生效力”错误。依据：

《宅地建物取引業法》第37条之2 第2项　撤回购房申请或者解除买卖合同（以下简称“撤回等”），自买受申请人等发出前项前段规定的书面时起发生法律效力。

《宅地建物取引業法施行規則》第16条之6 第5号

④ 错误 　告知书面必须记载卖方A的：商号（名称）、地址、许可证编号。因为适用冷静期制度时，卖方必定是宅地建物取引業者。但是，负责居间的宅地建物取引業者B的信息，并不是告知书面的法定记载事项。因此，本项错误。依据：宅地建物取引業法施行規則　第16条之6 第2号

問題原文（日本語）

問39

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではないCを買主とするマンションの売買契約を締結した場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面（以下この問において「告知書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

① 告知書面には、クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、Aは、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことを記載しなければならない。

② 告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、Cが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。

③ 告知書面には、Cがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がAに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。

④ 告知書面には、A及びBの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

词语与语法（日中対照）